Бездомная ипотека. Что будет, если вовремя не платить

0

Бездомная ипотека. Что будет, если вовремя не платить
Бездомная ипотека. Что будет, если вовремя не платить

Государство спонсирует ипотечные программы и снижает ставки для желающих приобрести жилье в кредит.

Однако примерно каждый 70-й заемщик вместе с семьей рискует потерять жилье и оказаться на улице. Регулятор готовится к ухудшению ситуации и уже принимает меры против «пузырения» рынка. По данным Банка России, за девять месяцев минувшего года ипотечный портфель вырос на 12,5%, тогда как объем просроченной задолженности снизился. В итоге доля «плохих» ссуд не превышает 1,4%, а за последние три года она сократилась более чем в два раза. В то же время для 42% обладателей ипотеки выплаты по ней составляют более половины доходов, а у 14% новых заемщиков – превышают 70%. 

Представители опрошенных «Фонтанкой» банков утверждают, что до выселения доходит крайне редко. Заемщику, который в силу тех или иных обстоятельств не может вносить регулярные взносы, предлагаются пути решения проблемы, в том числе реструктуризация или добровольная продажа жилья. Во втором случае выручка за вычетом остатка задолженности возвращается заемщику. Как правило, эта сумма соразмерна первоначальному взносу и большей части внесенных платежей по ипотеке.

В самом плохом случае квартира может быть продана в рамках исполнения решения о взыскании недоимки. Правда, статистика Федеральной службы судебных приставов не радует: в целом по России удается реализовать лишь 13% арестованного заложенного имущества. При этом выручка примерно на 3% ниже ожидаемой. Остаток этих средств за вычетом семипроцентного исполнительного сбора и требований банка (задолженности, пеней и штрафов) также возвращается заемщику.

Процесс реализации заложенных квартир самими кредитными организациями происходит крайне редко. Например, в банке «Санкт-Петербург» говорят об одном-двух случаях в течение года.

«Самостоятельно банк организует процесс выселения жильцов, только если объект попадает на его баланс. В этом случае кредитная организация несет издержки, в том числе оплачивает коммунальные услуги и налоги, взносы в фонд капитального ремонта, клининговые и ремонтные работы и так далее», – пояснили в пресс-службе кредитной организации.

Об этом же говорят и в банке «Открытие»: «Если заемщик отказался самостоятельно продавать залоговую квартиру, переложив эту задачу на службу судебных приставов и банк, то реализация имущества, скорее всего, не позволит гражданину вернуть даже малую часть вложенных в нее на протяжении многих лет средств. Банку, конечно, невыгодно брать недвижимость на баланс. Это требует не только значительных расходов на налоги, страхование, охрану, но и резервирования дополнительной суммы, равной размеру ипотечного кредита и штрафов. Поэтому постановка квартиры на баланс происходит лишь в том случае, если даже повторные торги, организованные судебными приставами, не дают результата. А между тем на такого рода торги залоговая квартира выставляется с существенной скидкой к рыночной цене объекта. Именно поэтому банк гораздо больше заинтересован в досудебном урегулировании проблемы или мировом соглашении. Однако это вовсе не означает, что мы готовы, например, списать половину задолженности клиента», – говорит представитель банка Иван Макаров. По его словам, в уходящем году не было ни одного случая принудительного выселения, а добровольно с объектами залога рассталось всего несколько заемщиков.

В Сбербанке сочли информацию о выселении заемщиков конфиденциальной. ВТБ и Альфа-банк отказались комментировать ситуацию.

Торг уместен

Единого способа реализации объектов залога не существует. В Сбербанке уверяют, что используют для этого торговые площадки, аккредитованные Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (Росимуществом). Банк «Открытие» размещает информацию как на собственном сайте, так и на открытых ресурсах в Интернете.

Нет и общей статистики по количеству и характеристикам продаваемого жилья. По словам вице-президента Ассоциации риелторов Петербурга Александра Гиновкера, сделки с добровольно продаваемыми заемщиками квартирами проходят довольно часто и «цивилизованно»: «Раньше некоторые банки выдвигали заградительные условия, в том числе требовали сначала полностью погасить задолженность, а только потом разрешали продавать объект залога. Совсем иная ситуация – если дошло до суда и имущество находится в собственности банка или продажа осуществляется судебными приставами. Такие торги не всегда прозрачные, и цена может оказаться изрядно занижена», – пояснил он «Фонтанке».

На сайте Росимущества в настоящее время выставлено два десятка квартир в Петербурге и Ленинградской области в разных ценовых сегментах. Больше всего – 15,6 млн рублей – хотят выручить за 148-метровые «хоромы» на улице Куйбышева, 9,7 млн – за квартиру в 77 метров на улице Композиторов. В эконом-классе наблюдаются, например, 24-метровая студия в Предпортовом проезде за 1,8 млн рублей, 41-метровая квартира на Парашютной улице за 2,7 млн рублей, а также дешевое жилье в окрестностях Северной столицы.

В опубликованном на сайте банка «Открытие» реестре всего пять предлагаемых к продаже объектов жилой недвижимости – в Петербурге. В частности, за 12 млн рублей выставлена 157-метровая квартира на 10-й линии Васильевского острова, за 3 млн – «однушка» в Шушарах, за 4,5 млн – на Кондратьевском проспекте. По данным банка «Санкт-Петербург», в его собственность, как правило, переходят квартиры площадью от 30 до 50 кв. метров в низком и среднем ценовом диапазоне (от 1,5 до 4 млн рублей).

Для продажи объектов залога петербургскими банками был создан специальный портал «Залог24». В настоящее время он находится в управлении Академии «Бизнес-финанс» – «наследницы» Ассоциации банков Северо-Запада. Всего на нем выставлено почти три десятка петербургских квартир и четыре комнаты. За рекордную сумму в 64 млн рублей продается четырехкомнатная квартира в 178 кв. метров в доме 64 по Каменноостровскому проспекту. Она реализуется собственником с согласия залогодателя – банка «Санкт-Петербург». А в доме 29 по тому же проспекту не способным погашать кредит перед Москоммерцбанком собственником за 20,1 млн продается семикомнатная 229-метровая квартира. За 11,5 млн рублей можно купить четырехкомнатную на Садовой улице, находящуюся в залоге у Глобэкс банка. Банк «АК Барс» продает уже расселенную 144-метровую квартиру на Конной улице за 22,4 млн рублей, за 10,3 млн банк «ВТБ» реализует «трешку» на проспекте Энгельса в 108 кв. метров. 

Однако больше половины выставленных квартир находятся в нижнем и среднем ценовом сегменте – до 4 млн рублей. Почти все они представлены банком «Санкт-Петербург». Примерно за два миллиона можно приобрети уже арестованную судебными приставами «двушку» в поселке Саперный и 28-метровую однокомнатную на Ленинском проспекте. В 2,3 млн оценили 32-метровую квартиру на проспекте Наставников, в 2,8 млн – аналогичную «однушку» на Мебельной улице и так далее.

Опасные прогнозы

Хотя ситуация с выплатами по ипотеке стабильная, Банк России не видит оснований расслабляться: «Российский финансовый рынок ранее не сталкивался с ипотечными кризисами, доля ипотеки в активах банковского сектора была очень невелика. Тем не менее примеры многих стран говорят о том, что весьма часто финансовый кризис сопровождается реализацией рисков на ипотечном рынке. Глобальный финансовый кризис 2007 – 2009 годов начался с кризиса именно на рынке субстандартной ипотеки в США. Международный опыт свидетельствует о том, что основные уязвимости ипотечного рынка связаны с ростом долговой нагрузки заемщиков и перегревом цен на рынке жилой недвижимости», – отмечается в опубликованном в декабре специальном докладе регулятора. 

Риски повторения кризисов уже для россиян эксперты Банка России видят в возможности снижения цен на недвижимость и долговой нагрузки на граждан. В этом случае у банков будет большое количество закладных по невыплаченным кредитам и обесцененной недвижимости, реализация которой приведет к новому ее обесцениванию. 

В Банке России утверждают, что для «поддержания стандартов здорового кредитования» уже применяют так называемые макропруденциальные меры – регулируя нормативы достаточности капитала, они стимулируют банки не выдавать ипотечные кредиты с первоначальным взносом до 20%. Для предупреждения «пузырей» обсуждается возможность административного ограничения показателя отношения суммы займа к стоимости объекта (в западной практике – Loan to Value ratio, LTV), а также предельно допустимой нагрузки на заемщика. При том, что в европейских странах исторически было разрешено выдавать кредиты с показателем LTV свыше 100% (то есть с отрицательным первоначальным взносом!). Тогда как в государствах Азии, имеющих опыт «пузырения» рынка недвижимости, применяются жесткие ограничения. В большинстве стран, в том числе США, не ограничивается и предельно допустимая нагрузка. 

«В настоящее время Банк России ведет работу по ограничению доли кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой и высоким соотношением «кредит/залог», – констатирует регулятор.

Павел Нетупский для «Фонтанка.ру»

P.S.

«Фонтанка» приценилась к выставленным на реализацию квартирам, первоначальным владельцам которых не удалось погасить ипотеку. И вот что получилось:

Цены на заложенные квартиры, по крайней мере в сегменте 10–20 млн рублей, вряд ли выглядят очень уж лакомыми для тех, кто подыскивает себе жилье здесь и сейчас. По соседству с 148-метровой квартирой на Куйбышева (выставлена за 15,6 млн) можно приобрести, извините, 200-метровую за 15 млн, – по описанию, в относительно приличном состоянии. А за 14,3 млн агрегаторы объявлений показывают там же  совершенно прекрасную 160-метровую со свежим качественным ремонтом.

Самый нижний ценовой сегмент уже позволяет хотя бы попытаться поискать «алмаз». На той же Парашютной, где Росимущество продает 41-метровую однушку за 2,7 млн, при беглом поиске отыскать что-то дешевле 3 млн нереально. И это точно будет жесткая студия в районе 22 кв. м. Так что сразу возникает вопрос о том, какие проблемы стоит ожидать в этой квартире – выселены ли все должники, нет ли прописанных детей. Если всего этого нет, то – да, можно съездить, посмотреть.

Продолжая тему «инвестиционных», или «студенческих», квартир, можно взглянуть на Кондратьевский проспект. Примечательно, что, пока писался текст, банк «Открытие» сбросил цену на 42-метровую однушку с 4,5 млн на 86 тыс. рублей. Само по себе это показательно. К тому же в радиусе 100–200 метров на продажу выставлены пара десятков однушек в пределах означенной цены. Но подавлящее большинство из них минимум на 10 квадратных метров меньше, а то и вовсе студии. Так что к предложению банка можно присмотреться.

Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»


Теги статьи:
Распечатать Послать другу
comments powered by Disqus
Одиозная воровка Юлия Правик снова вышла на тропу мелких афер / 29.09.2020
Одиозная воровка Юлия Правик снова вышла на тропу мелких афер
PR-специалист Юлия Правик подала в суд на предпринимателя Артура Оруджалиева (эк… Подробнее
Госбанкир Андрей Костин дарит своим любовницам автомобили через лизинг / 29.09.2020
Госбанкир Андрей Костин дарит своим любовницам автомобили через лизинг
Компания «Русмода» принадлежащая экс-подруге главы госбанка «ВТБ» Андрея Костина… Подробнее
Президент «Инград» Павел Поселёнов похитил ребенка ради любовницы / 24.09.2020
Президент «Инград» Павел Поселёнов похитил ребенка ради любовницы
Роман Зимин уверен, что за похищением его сына стоит президент ГК «Инград» Павел… Подробнее
Аслан Мусин бесит президента Токаева так же, как Кенес Ракишев / 23.09.2020
Аслан Мусин бесит президента Токаева так же, как Кенес Ракишев
Рейтинг видных скандалистов Казахстана пополняется. Его передовик – Кенес Ракише… Подробнее
Российский националист Максим Тесак найден мертвым в челябинском СИЗО / 16.09.2020
Российский националист Максим Тесак найден мертвым в челябинском СИЗО
Националист Максим Марцинкевич, известный как Тесак, обнаружен мертвым в камере … Подробнее
Кургин Тимофей Геннадьевич (Теймураз, Тимур), сидевший по делу об убийстве депутата Госдумы, чистит Интернет / 16.09.2020
Кургин Тимофей Геннадьевич (Теймураз, Тимур), сидевший по делу об убийстве депутата Госдумы, чистит Интернет
Одновременно с коронавирусом Россию охватила ещё одна напасть - эпидемия показны… Подробнее
Росгвардейская прачечная Андрея Рябинского / 13.09.2020
Росгвардейская прачечная Андрея Рябинского
Глава непонятного формирования под названием «Росгвардия» Виктор Золотов открыто… Подробнее
Врачи и модели "гарема" Лукашенко: что за женщины окружают президента Белоруссии / 10.09.2020
Врачи и модели "гарема" Лукашенко: что за женщины окружают президента Белоруссии
Официально Александр Лукашенко женат, но с женой, по слухам, не живет уже много … Подробнее
Конец «Эпохи Возрождения» / 09.09.2020
Конец «Эпохи Возрождения»
В марте 2020 года в Москве разгорелся большой скандал. Случайные прохожие обнару… Подробнее
loading...
Загрузка...
loading...
Загрузка...
Все статьи
Последние комментарии
Наши опросы
Где больше всего бандитов и коррупционеров?








Показать результаты опроса
Показать все опросы на сайте